长租公寓ABS真是高租金推手?这口锅到底该不该它背?

　　每经记者 陈晨    每经编辑 何剑岭    

　　图片源自：视觉中国

　　资本介入推高房租价格引发了全民大讨论，而作为一种融资渠道的ABS也成了众矢之的，被认为是促使租金上涨的推手。

　　事实不假，ABS作为长租公寓的一种融资渠道，吸引了包括自如、新派、魔方、招商蛇口、碧桂园等多家企业的青睐。2017年以来，市场上相继推出了近20单公寓类资产证券化产品，涉及资金超900亿元。

　　那么，ABS给长租运营企业补血后，是不是真的像所说的那样，助推了房租的上涨呢？

　　长租公寓借助资本“快跑”

　　近几年，随着住宅价格经过几轮的上涨，导致置业门槛上升以及闲置房屋增多；城市流动人口增加也导致刚需提升；同时租赁市场信息不对称引起的供需不匹配，以及中央和地方多部门政策的大力支持等多种因素作用下，促使国内租赁市场快速发展。

　　贝壳研究院测算显示，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、“单身贵族”崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展，覆盖租赁人口达2.3亿。长租公寓站在了“风口浪尖”之上。

　　火山君（微信公众号：huoshan5188）了解到，目前，市场上的长租公寓运营商可以划分为五类，分别为：创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。比如以优家、魔方公寓为代表的创业系介入市场较早；房企系介入市场较晚；中介系品牌以自如、相寓、红璞公寓为主，分别脱胎于链家、我爱我家、世联行等经纪公司。其中，自如管理的房屋规模达到60万间，成为目前国内规模最大的长租公寓运营商。当然，本次房租上涨的声讨也主要针对有“二房东”属性的中介系运营商。

　　另外，随着租赁市场纵深发展形成的广阔市场，逐利的资本也按捺不住了，同时融资也是长租公寓运营企业的必经之路。2018年对于长租公寓融资来说，是极其热闹的一年，风险资本持续介入，自如以40亿元的融资额度一举创下了“双最大”——长租公寓行业单笔最大的融资额和租赁企业A轮最大的融资额。开门红打响之后，长租公寓便一路被资本市场偏爱，蛋壳公寓等也获得了风险资本的青睐。

　　另外，金融机构也纷纷与长租市场的头部企业合作，通过破冰证券化推动长租市场的融资活动。比如8月初就有”中信建投-远洋地产长租公寓1号资产支持专项计划“和”天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划“通过审核，发行规模分别达50亿元和2.04亿元。

　　火山君（微信公众号：huoshan5188）了解到，目前有六类资金介入长租公寓市场，分别是：风险资本股权融资、产业基金、传统债权融资、互联网金融、租金收益权等债权ABS以及类REITs。当然，PE/VC等机构最为活跃。

　　ABS不会推高租金

　　这厢资本偏爱租赁市场，那厢也就成了推高房价的口实。近日，资本推动租房市场租金的话题一浪接一浪。

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙就表示，2018年以来特别是最近几个月，北京房租短期大幅暴涨，其中一个关键推动力量就是各类社会资本全面进入租赁市场。

　　在他看来，资本全面介入到住房租赁市场主要有三方面原因：

　　一是社会资本参与住房租赁行业的发展，符合中央和地方政府鼓励租赁市场的方向。

　　二是北京作为全国住房供需失衡最严重的城市，资本具有巨大的炒作空间。

　　三是北京租金回报率极低，具备上涨潜力和空间。事实上，2017年下半年以来，北京租金价格开始快速攀升，租金回报率也从2017年10月的1.35%的历史低点上升到2018年7月的1.57%，但这与已公开发行的长租公寓ABS和REITs产品收益率4.5%-5%仍有较大差距，上涨空间较大。

　　随着声讨之声愈演愈烈，作为长租公寓融资方式之一的ABS也受到了指责，称其也是拉高房租的推手。“ABS和北京房租短期暴涨没有必然的联系，一方面ABS筹集的资金不一定投放到北京；另一方面，长期上涨空间不一定意味着短期的暴涨”， 黄志龙告诉火山君。

　　另外，和逸金融CEO庞阳也不同意长租公寓ABS推高了房租。他告诉火山君：“长租公寓的推出其实是长期稳定房租价格的手段。另外，长租公寓通过ABS形式融资，做成公募REITs是可以保证租金收入与房价会有合理的关系，反而可能是控制房地产泡沫的，尤其是住房地产泡沫的机制”。

　　他进一步解释道：“虽然目前还没有真正的公募REITs，但是等出来之后，REITs本身的价格对应的就是房价，投资REITs的收入对应的就是租金的收入。在这种情况下，REIT会使人口较多的一线城市房价更趋于理性化，所以长租公寓ABS的介入是不会对租金有影响的。另外，现在房屋租赁本来就是一个稀缺资源，更多的企业进来后应该会对租房的租客更为有利” 。

　　同样，沪上一家券商资管人士从资金属性上也表达了同样的观点：“房租上涨因素是多重的，跟ABS这个融资渠道并没有一个必然的联系。换句话讲，如果长租公寓企业融资渠道更多了，现金流更好了，房租应该会往下降才对”。

　　“另外，ABS只是给这些长租公寓运营企业提供了相对低价融资成本，并不会给他们的经营带来过大的压力，如果一定要说资金介入给这些企业带来压力的话，也更多的来自PE/VC等股权类投资人，他们会对企业的业绩、规模等方面有一定的要求”，上述券商资管人士继续补充道。

责任编辑：张国帅